主办单位:南通市海门区人民法院 苏ICP备05086090号 苏公网安备 32068402000000号 地址:南通市海门区嘉陵江路999号 邮编:226100 电话:0513-80781077 技术支持:江苏连邦信息技术有限公司 您是第 位访问者 |
承租人能以新冠肺炎疫情不可抗力为由擅自终止合同吗? | ||||
| ||||
| ||||
近日,海门法院工业园区法庭审结了一起因新冠肺炎疫情所产生的房屋租赁合同纠纷。 2019年6月,原告林某向被告沈某租赁了位于海门市三星镇一处房屋用于生意经营,合同签订后,原告按约支付了一年期的租金及押金后接收了房屋。2020年1月,因新冠肺炎疫情的防控,原告接到了该地发出的延迟开市通知,原告林某遂以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由要求解除合同,返还租金等。 被告沈某辩称,因新冠肺炎疫情影响,其同意减少部分租金或者延长租期,但此情形不符合不可抗力,原告解除合同已构成违约。 该案争议焦点:原告于2020年2月27日以新冠肺炎疫情属于不可抗力为由解除合同是否符合法律规定或约定? 海门法院工业园区法庭经审理后认为,无论是合同法所规定的因不可抗力所产生的法定解除权还是该案中双方的约定,原告所称的解除权的形成需符合两个条件,一是具有不可抗力的情形,二是不可抗力确实导致合同无法履行。新冠肺炎疫情的确属于不可抗力,但是该不可抗力是否必然导致所有的民商事合同均无法履行应当具体分析。该案中,因新冠肺炎疫情的防疫需要,原告所承租的房屋的确在一定期限内因三星镇限制外来人员通行,市场封市等原因无法使用,但该情形也是暂时的。海门分别在2020年2月11日、3月20日先后发布了有关复工复市的文件,事实上大部分的市场主体也恢复了经营。由此可见,新冠肺炎疫情对原、被告合同的履行的确造成了影响,使原告在一定期限内无法使用其所承租的房屋,但尚不足于必然导致合同目的无法实现,原告无权以此行使解除权,原告的行为为违法解除。原告的行为虽然构成违约,但因疫情对其正常的生产经营、使用租赁标的构成了影响,可适当减轻违约责任,并据此判决被告将应由原告承担的违约金扣除后,剩余部分予以返还。 法官说法: 为了保证民事法律关系的稳定性和经济的正常发展,因疫情引发的租赁合同纠纷,应尽可能维护合同效力,促进合同履行,同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的,一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的,应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断,不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。当事人以疫情属于不可抗力为由要求适当减免租金或者延长租赁期限的,应当予以支持,以平衡双方利益,实现实质的公平。(季珊珊) |